공공임대주택 종류 비교 — 영구임대·국민임대·행복주택·신혼희망타운

공공임대주택은 한 가지가 아니라 7가지 이상의 유형이 있습니다. 거주 기간·임대료·자격 요건이 모두 다르고 본인 상황에 맞는 유형을 선택해야 청약 확률이 높아집니다. 이 가이드는 현재 운영 중인 모든 공공임대 유형과 공공분양까지 한 표에 비교하고, 소득·연령·가구 형태·거주 목표에 따라 내게 맞는 유형을 찾는 방법을 안내합니다. 2026년 기준으로 작성했으며, 실제 신청 전 반드시 해당 공고 원문을 확인하세요.

공공임대주택은 몇 가지 종류가 있나요?

현재 운영 중인 주요 임대 유형은 7가지이며, 공공분양(뉴홈)을 포함하면 총 8가지 범주로 정리할 수 있습니다. 2026년 한 해에만 약 15만 2천 호가 공급될 예정으로 역대 최대 규모입니다.

핵심 정리 — 거주 안정이 목적이면 통합공공임대·국민임대, 저렴한 임대료가 우선이면 영구임대·매입임대, 내 집 마련이 목표면 공공분양(뉴홈), 원하는 동네에 살고 싶으면 매입임대·전세임대를 검토하세요.

유형별 상세 요약

1. 영구임대주택

국가가 영구적으로 보유·운영하는 가장 오래된 공공임대 유형입니다. 1989년부터 공급을 시작했으며, 시세의 30% 이하 수준의 매우 저렴한 임대료가 특징입니다. 대상이 기초생활수급자, 차상위계층, 국가유공자, 일군위안부 피해자, 북한이탈주민 등 특수 계층으로 한정되며 청약통장 없이 신청 가능합니다. 재계약을 반복해 사실상 평생 거주할 수 있지만, 2년마다 자격 재심사가 이루어집니다. → 영구임대 자격·신청 완전 가이드

2. 국민임대주택

무주택 저소득 가구를 위한 대표적인 장기 임대 유형으로 최대 30년 거주가 가능합니다. 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(1인 가구 90%, 2인 가구 80%)이며, 주택청약종합저축 가입이 필수입니다. 가입 횟수에 따라 가점이 부여돼 납입 기간이 길수록 유리합니다. 임대료는 시세의 60~80% 수준으로 영구임대보다 높지만, 공급 물량이 훨씬 많아 실질적으로 가장 신청자가 많은 유형입니다. → 국민임대 자격·신청 완전 가이드

3. 행복주택

2013년 도입된 청년·신혼 특화 임대 유형입니다. 역세권·직장 인근 등 입지 좋은 곳에 공급되며 시세의 60~80% 임대료가 특징입니다. 2026년 기준 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하(우선공급), 150% 이하(일반공급)이며 총자산 3억 4,500만 원 이하여야 합니다. 계층별 거주 기간이 다릅니다. 대학생·사회초년생·신혼부부는 최대 10년, 고령자·주거급여수급자는 최대 20년 거주할 수 있습니다. SH의 '청년안심주택'은 행복주택의 서울 전용 브랜드로 자격·임대료 체계가 동일합니다. → 행복주택 자격·신청 완전 가이드

4. 통합공공임대주택

2023년부터 본격 공급된 가장 새로운 유형으로, 기존 영구·국민·행복주택을 하나의 단지에 통합해 공급합니다. 소득에 따라 임대료가 시세의 35~90%로 차등 적용되는 것이 가장 큰 특징입니다. 중위소득 30% 이하 저소득층은 시세의 35%의 저렴한 임대료를 내고, 소득이 높아질수록 임대료가 올라가는 구조입니다. 입주 자격은 중위소득 150% 이하 무주택 가구이며, 총자산 3억 4,500만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하여야 합니다. 최대 30년 거주 가능합니다. → 통합공공임대 자격·신청 완전 가이드

5. 장기전세주택 (서울 SH)

보증금을 내고 월세 없이 전세 방식으로 거주하는 서울 SH 전용 유형입니다. 임대료 대신 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금을 납부하며, 월 임대료 부담이 없습니다. 최대 20년 거주 가능하고 총자산 6억 4,000만 원 이하 무주택 가구가 대상입니다. 월세 부담은 없지만 목돈이 필요하기 때문에, 전세 자금 여유가 있는 중산층 가구에 적합합니다. 서울 외 지역에는 공급이 거의 없으며 LH는 운영하지 않는 유형입니다. → 장기전세 자격·신청 완전 가이드

6. 매입임대주택

LH·SH·GH 등 공공기관이 기존 주택(빌라·오피스텔·아파트)을 직접 매입한 뒤 저소득층에게 시세의 30~50% 임대료로 재임대하는 방식입니다. 기관이 정한 단지가 아닌 실제 동네 주택에 거주할 수 있어 입지 선택의 자유도가 높습니다. 청년·신혼·다자녀·일반 저소득 등 계층별로 별도 공급하며, 최초 2년 계약 후 재계약으로 최대 10년(6+4년)까지 거주 가능합니다. 상시 모집(월별·분기별)으로 정기 모집 유형보다 진입 기회가 잦습니다. → 매입임대 자격·신청 완전 가이드

7. 전세임대주택 (든든전세)

입주자가 원하는 기존 주택을 직접 골라오면 LH·SH가 집주인과 전세 계약을 맺고 입주자에게 저렴하게 재임대하는 방식입니다. 전세금의 대부분(수도권 기준 최대 2억 4,000만 원 한도)을 공공이 지원하고, 입주자는 전세 지원금의 연 1~2% 내외의 이자만 월 이용료로 납부합니다. 최대 20년 거주 가능하며 청년·신혼·다자녀·일반 저소득 등 계층별 공급이 있습니다. 원하는 집을 직접 찾아야 한다는 번거로움이 있지만, 거주지 선택 자유도가 가장 높은 유형입니다. → 전세임대(든든전세) 자격·신청 완전 가이드

8. 공공분양 (뉴홈·나눔형·선택형·일반형)

임대가 아닌 자가 마련이 목적인 분야입니다. 분양가가 시세의 70~80% 수준으로 책정됩니다. 나눔형(시세 70% 이하, 환매 시 차익 70% 귀속), 선택형(6년 임대 후 분양 결정), 일반형(시세 80%, 차익 100% 귀속) 세 가지 트랙이 있습니다. 나눔형은 연 1.9~3% 고정금리 전용 모기지로 최대 5억 원까지 대출 가능해 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다. → 공공분양(뉴홈) 자격·신청 완전 가이드

임대료 수준 비교 — 저렴한 순서

거주 기간 비교 — 장기 거주 가능 순서

내 상황에 맞는 유형 찾기 — 의사결정 가이드

공공임대를 처음 알아볼 때 가장 먼저 막히는 질문이 "나는 어디를 신청해야 하나요?"입니다. 소득·연령·가구 형태·거주 목표에 따라 유형이 달라집니다.

소득 구간별 추천 유형

※ 소득·자산 기준 세부 수치는 공공임대 소득·자산 기준 가이드에서 확인하세요.

연령·가구 형태별 추천 유형

청년 (만 19~39세 미혼 또는 단독 가구)

• 1순위: 행복주택 청년 / 청년안심주택 (SH)
• 2순위: 매입임대 청년
• 3순위: 전세임대 청년

역세권·직주근접 입지를 원하면 행복주택, 내가 살던 동네를 유지하고 싶으면 매입임대·전세임대를 검토하세요. → 청년 주거 지원 가이드

신혼부부 (혼인 7년 이내) / 예비 신혼 / 한부모

• 1순위: 행복주택 신혼
• 2순위: 신혼·신생아 매입임대 / 전세임대 신혼
• 3순위: 공공분양 나눔형 (자가 마련 목표 시)

신생아 특례 공급은 입주자 모집공고일 기준 2세 이하 자녀가 있으면 추가 우선공급 물량이 배정됩니다. 공고마다 조건이 다르므로 공고 원문을 반드시 확인하세요.

1인 가구 고령자 (만 65세 이상)

• 1순위: 행복주택 고령자 (최대 20년)
• 2순위: 영구임대 고령자 계층 (저소득 시)
• 3순위: 통합공공임대 (소득 구간에 따라 선택)

통합공공임대와 행복주택은 1인 가구 소득 기준에 20%포인트를 가산해주므로 상대적으로 진입이 쉽습니다.

다자녀 가구 (자녀 2인 이상)

• 1순위: 행복주택 자녀 연장 (+2년 추가 거주)
• 2순위: 매입임대 다자녀
• 3순위: 국민임대 다자녀 가점

국민임대는 미성년 자녀 수에 따라 가점이 부여되어 다자녀 가구에 실질적으로 유리합니다.

거주 기간 목표별 추천 유형

• 단기 (5년 이하): 매입임대 / 전세임대 (이후 이사 계획 있을 때)
• 중기 (5~10년): 행복주택 / 매입임대
• 장기 (10년 이상): 국민임대 / 통합공공임대 / 영구임대 / 장기전세
• 영구 거주: 영구임대 (자격 충족 시)

자산 보유 상황별 추천 유형

• 목돈 없음 (보증금 500만 원 이하): 행복주택 (보증금 500만~1,000만 원대) / 매입임대
• 중간 목돈 (3,000만~8,000만 원): 전세임대 자기 부담금 수준 / 행복주택 상위 옵션
• 목돈 보유 (1억 원 이상): 장기전세 (서울, 전세 시세의 80% 보증금) / 공공분양 계약금

자주 혼동하는 개념 정리

공공임대 유형이 많다 보니 비슷해 보이는 것들 사이에서 헷갈리기 쉽습니다.

장기전세 vs 전세임대 — 이름은 비슷, 구조는 정반대

매입임대 vs 행복주택 — 둘 다 저렴한 임대지만 성격이 다름

임대 vs 공공분양 — 목표가 다르다

공공임대는 내 집을 갖지 않고 저렴하게 빌려 사는 방식이며, 공공분양(뉴홈)은 시세보다 낮은 가격에 아파트를 분양받아 소유하는 방식입니다. 임대는 자산 형성이 어렵지만 초기 부담이 작고, 공공분양은 자산을 만들 수 있지만 대출·계약금 등 초기 자금이 필요합니다. 두 가지를 동시에 신청하는 것도 가능하지만, 당첨 후에는 하나만 선택해야 합니다.

통합공공임대 vs 국민임대 — 신규 vs 기존

국민임대는 기존에 독립 유형으로 공급되던 30년 장기 임대입니다. 통합공공임대는 2023년부터 도입된 신규 유형으로, 같은 단지 안에 다양한 소득층이 함께 거주하며 소득에 따라 임대료가 차등 적용됩니다. 기존 국민임대 단지는 그대로 유지되고, 신규 건설 물량 대부분은 통합공공임대 형태로 공급됩니다.

흔한 실수와 주의사항

1. 유형명 혼동

청년안심주택은 행복주택의 SH 전용 브랜드 명칭입니다. 같은 자격·같은 임대료 체계이며, 서울 신축 단지는 모두 청년안심주택으로 공급됩니다. LH 청약센터에서는 청년안심주택을 찾을 수 없으니 SH 청약센터를 확인하세요.

2. 모집 시기 다름

• 상시 모집: 매입임대·전세임대 — 월별 또는 분기별
• 정기 모집: 행복주택·국민임대·통합공공임대 — 연 2~4회
• 부정기 모집: 공공분양·분양전환공공임대 — 단지별 분양 일정에 맞춰

청약 캘린더에서 임박한 모집 일정을 미리 확인하고, 최신 공고 목록에서 현재 접수 중인 공고를 찾아보세요.

3. 중복 신청 시 한 단지만 선택

서로 다른 공고는 동시 신청 가능하지만, 둘 이상 당첨되면 하나만 선택해야 합니다. 거절한 공고는 향후 1~3년간 다른 공공임대 청약이 제한되므로 신중히 선택하세요.

4. 거주 중 자격 변동 점검

재계약 시점(2년 주기)에 소득·자산 재심사를 진행합니다. 자격을 초과하면 할증 임대료가 부과되거나 계약이 종료될 수 있습니다. 소득이나 자산에 변동이 생기면 즉시 운영기관에 통보하는 것이 안전합니다.

5. 청약통장 필요 여부 확인

국민임대는 주택청약종합저축 가입이 필수이며 납입 횟수가 가점에 반영됩니다. 반면 영구임대는 청약통장 없이 신청 가능합니다. 행복주택·통합공공임대·매입임대·전세임대는 청약통장이 없어도 신청할 수 있지만, 일부 공고에서 통장 가입 여부를 가점 항목으로 반영하는 경우가 있으니 공고 원문을 확인하세요. → 청약 신청 방법 가이드

관련 유형별 상세 가이드

각 유형에 대한 자격 요건, 소득·자산 기준, 신청 절차, 실제 임대료 계산 방법을 별도 가이드에서 확인할 수 있습니다.

• 영구임대주택 완전 가이드 — 수급자·차상위 대상, 청약통장 불필요
• 국민임대주택 완전 가이드 — 최대 30년, 청약통장 필수
• 행복주택 완전 가이드 — 청년·신혼·고령자, 역세권 입지
• 통합공공임대 완전 가이드 — 소득 차등 임대료, 신규 유형
• 장기전세주택 완전 가이드 — 월세 없는 전세 방식, 서울 SH
• 매입임대주택 완전 가이드 — 기존 주택, 상시 모집
• 전세임대(든든전세) 완전 가이드 — 원하는 집 직접 선택
• 공공분양(뉴홈) 완전 가이드 — 자가 마련, 나눔형·선택형·일반형
• 공공임대 소득·자산 기준 총정리 — 2026년 기준 수치 한눈에
• 청년 주거 지원 제도 총정리 — 청년에게 열린 모든 지원책

참고: 본 가이드는 2026년 기준 LH·SH·GH의 공공임대주택 운영 지침을 정리한 것이며, 실제 공고별로 세부 조건이 다를 수 있습니다. 신청 전 반드시 LH 청약센터, SH 청약센터, 마이홈포털의 해당 공고 원문을 확인하세요.