입문 가이드
영구임대주택 입주자격·임대료·신청방법 완벽 가이드 (2026년 기준)
주거나침반 운영자가 LH·SH·GH 공식 공고 PDF와 기관 자료를 직접 확인하며 작성하고, 제도 변경 시 검토해 갱신합니다. 운영·검수 원칙 보기
한눈에 요약
생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모가족을 우선 대상으로 하는 영구임대주택의 1·2순위 자격, 시세 30% 수준의 초저가 임대료, 주민센터·LH청약플러스 신청 절차를 상세히 안내합니다.
영구임대주택은 생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모가족 등 최저소득계층을 위해 정부가 영구 보유·운영하는 공공임대주택입니다. 주변 시세의 약 30% 수준으로 공급되며, 최장 50년간 2년 단위 재계약으로 거주할 수 있습니다. 입주자격은 크게 1순위(수급자·취약계층 우선)와 2순위(일반 저소득 무주택 가구)로 나뉘며, 국민임대·행복주택과 달리 소득 기준이 아닌 '복지 대상 여부'가 핵심 선정 기준입니다.
영구임대주택이란?
영구임대주택은 1989년 처음 도입된 유형으로, 국가 재정으로 건설해 LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사) 등이 영구적으로 보유·운영합니다. 아파트를 직접 팔거나 분양 전환하지 않아 공공 재고가 유지된다는 점에서 민간임대·분양전환 공공임대와 다릅니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 도입 연도 | 1989년 |
| 공급 주체 | LH(전국), SH(서울), GH(경기) 등 |
| 주택 규모 | 전용면적 40㎡ 이하 소형 |
| 임대료 수준 | 시세의 약 30% |
| 거주 기간 | 최장 50년 (2년 단위 재계약) |
| 신청 경로 | LH청약플러스 (apply.lh.or.kr) + 일부 주민센터 접수 |
영구임대는 '주거복지 최후의 안전망'이라 불릴 만큼 임대료 부담이 가장 낮습니다. 그 대신 입주 대상이 매우 한정적이며, 공급 물량도 국민임대나 행복주택에 비해 적습니다.
공공임대 유형 전체를 한눈에 비교하고 싶다면 공공임대 종류 총정리 가이드를 먼저 확인하세요.
영구임대 vs 국민임대 — 무엇이 다른가?
영구임대와 국민임대는 둘 다 LH·SH가 공급하는 장기 공공임대지만, 대상 계층과 임대료 수준이 확연히 다릅니다. "소득이 낮으면 영구임대가 낫지 않나?"라는 질문을 많이 받는데, 정확히는 복지 수급 여부가 기준입니다.
| 비교 항목 | 영구임대 | 국민임대 |
|---|---|---|
| 주요 대상 | 생계·의료급여 수급자, 국가유공자, 한부모가족 등 취약계층 | 무주택 저소득 일반 가구 |
| 소득 기준 | 1순위: 복지 대상 여부 / 2순위: 월평균소득 70% 이하 | 월평균소득 70% 이하 (가구원 수별 차등) |
| 임대료 | 시세의 약 30% | 시세의 60~80% |
| 주택 규모 | 전용 40㎡ 이하 | 전용 60㎡ 이하 |
| 최장 거주 | 50년 (2년 단위 재계약) | 30년 (2년 단위 재계약) |
| 청약통장 | 불필요 (자격 심사로 선정) | 주택청약종합저축 필요 |
핵심 차이: 영구임대는 기초생활수급자·국가유공자 등 제도적 보호가 필요한 계층을 위한 유형이고, 국민임대는 소득 기준을 충족하는 저소득 가구라면 누구나 청약을 통해 신청할 수 있는 유형입니다.
국민임대 자격과 신청 절차는 국민임대주택 가이드에서 자세히 안내합니다.
입주자격: 1순위·2순위 상세
영구임대주택은 청약통장이 필요 없습니다. 대신 자격 요건 충족 여부를 LH 또는 지자체가 직접 심사해 입주자를 선정합니다.
1순위 — 취약계층 우선 공급
아래 어느 하나에 해당하면 1순위로 신청할 수 있습니다. 단, 일부 항목은 소득·자산 기준도 함께 충족해야 합니다.
| 대상 | 세부 조건 |
|---|---|
| 생계급여 수급자 | 「국민기초생활보장법」에 따른 생계급여 수급 가구 |
| 의료급여 수급자 | 「국민기초생활보장법」에 따른 의료급여 수급 가구 |
| 국가유공자 또는 유족 | 참전유공자 유족 제외 / 소득 70% 이하 + 자산 요건 충족 |
| 일본군위안부 피해자 | 「일제하 일본군위안부 피해자에 대한 생활안정 지원법」 해당자 |
| 지원대상 한부모가족 | 「한부모가족지원법」에 따라 여성가족부장관이 정하는 기준 해당자 |
| 북한이탈주민 | 소득 70%(1인 90%, 2인 80%) 이하 + 자산 요건 충족 |
| 장애인 | 장애인등록증 교부자 (지적·정신·뇌병변 장애는 배우자 포함) / 소득 70%(1인 90%, 2인 80%) 이하 + 자산 요건 충족 |
| 65세 이상 직계존속 부양자 | 부양 중인 세대원으로 등재 + 소득·자산 요건 충족 |
위 자격 항목 중 소득·자산 요건이 필요한 항목은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준을 적용하며, 구체 수치는 해당 연도 공고문에서 확인해야 합니다.
2순위 — 일반 저소득 무주택 가구
1순위에 해당하지 않더라도 아래 요건을 모두 충족하면 2순위로 신청할 수 있습니다.
- 공고일 기준 해당 지역에 거주하는 무주택 세대구성원
- 해당 세대 월평균소득 ≤ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% (1인 가구 90%, 2인 가구 80%)
- 총자산 기준 이하 (2025년 기준 3억 4,500만 원 이하, 연도별 공고 원문 확인)
- 자동차 가액 기준 이하 (공고문 확인)
2순위는 물량이 매우 제한적이어서 실제 당첨 확률이 낮습니다. 2순위 소득 기준에 해당한다면 국민임대나 통합공공임대도 함께 검토하는 것을 권장합니다.
소득·자산 기준 상세
영구임대주택의 소득·자산 기준은 국가에서 매년 고시하는 수치를 따릅니다. 아래는 2025년 기준 도시근로자 월평균소득으로, 2026년 공고에는 2025년 통계청 수치가 적용됩니다(공고 원문에서 반드시 확인).
소득 기준 참고 수치 (도시근로자 월평균소득 70% 기준)
| 가구원 수 | 월평균소득 100% | 70% (기준선) | 1인 가구 적용 90% | 2인 가구 적용 80% |
|---|---|---|---|---|
| 1인 | 약 344만 원 | — | 약 310만 원 | — |
| 2인 | 약 569만 원 | — | — | 약 455만 원 |
| 3인 | 약 817만 원 | 약 572만 원 | — | — |
| 4인 | 약 880만 원 | 약 616만 원 | — | — |
위 수치는 2025년 통계청 「도시근로자 가구당 월평균소득」 기준 참고치입니다. 실제 적용 기준은 공고문에서 확인하세요.
자산 기준
- 총자산: 세대구성원 전원 보유 자산 합산 기준 3억 4,500만 원 이하 (2025년 기준)
- 자동차 가액: 공고문에 명시된 금액 이하 (연도별 변동)
소득·자산 기준 산정 방법이 궁금하다면 소득·자산 기준 상세 가이드를 참고하세요.
임대료는 얼마인가?
영구임대주택은 공공임대주택 중 임대료가 가장 낮습니다. 시세의 약 30% 수준으로, 같은 입지의 국민임대(시세 60~80%)보다 절반 이하입니다.
생계·의료급여 수급자 기준 평균 임대료 (참고)
| 항목 | 금액 (참고) |
|---|---|
| 평균 보증금 | 약 190만 원 |
| 평균 월 임대료 | 약 4만 5,000원 |
| 임대료 수준 | 주변 시세의 약 30% |
위 수치는 LH 공식 자료 기준 평균치로, 단지·면적·지역에 따라 달라집니다. 실제 단지별 금액은 모집 공고에서 확인하세요.
국민임대·통합공공임대와 임대료 비교
| 유형 | 임대료 수준 | 보증금 예시 (수도권) | 월 임대료 예시 |
|---|---|---|---|
| 영구임대 | 시세의 약 30% | 100~400만 원 | 3~10만 원 |
| 국민임대 (36~46㎡) | 시세의 60~80% | 2,000~5,000만 원 | 15~35만 원 |
| 통합공공임대 (저소득) | 시세의 35~50% | 1,000~3,000만 원 | 10~25만 원 |
영구임대는 보증금과 월 임대료 모두 월등히 저렴한 대신, 주택 규모가 전용 40㎡ 이하 소형으로 제한됩니다.
거주 기간: 최장 50년
영구임대주택의 임대기간은 기본 2년이며, 자격 유지 요건을 충족하는 한 2년 단위로 갱신할 수 있습니다. 법령상 최장 거주 기간은 50년으로, 공공임대 유형 중 가장 깁니다.
- 국민임대: 최장 30년
- 행복주택: 계층별 10~20년
- 영구임대: 최장 50년
재계약 시에는 소득·자산·무주택 요건을 다시 확인합니다. 소득이 증가하거나 주택을 취득한 경우 LH에 자진 신고해야 하며, 신고하지 않으면 부적격으로 계약이 강제 해지될 수 있습니다.
신청 방법 및 절차
영구임대주택 신청 방법은 일반 공공임대와 조금 다릅니다. LH청약플러스 온라인 신청이 기본이지만, 지역·공고 유형에 따라 행정복지센터(주민센터) 방문 접수를 병행하거나 주민센터에서만 접수를 받는 경우도 있습니다.
1단계 — 공고 확인
- LH청약플러스(apply.lh.or.kr) → 공고문 → '영구임대' 유형 필터 선택
- 마이홈포털(myhome.go.kr) → 임대주택 입주자 모집 공고 통합 검색
- 주거나침반 공고 목록 → LH·SH·GH 영구임대 공고 한 페이지에서 확인
영구임대는 정기 공고보다는 '예비입주자 모집' 형태로 지역별로 수시 진행됩니다. 공고 알림을 미리 설정해두는 것이 중요합니다.
2단계 — 자격 확인
공고 PDF에서 본인 계층(1순위·2순위)과 해당 소득·자산 기준을 확인합니다. 생계·의료급여 수급 여부, 복지 대상 해당 여부가 가장 중요한 기준입니다.
| 확인 항목 | 준비 사항 |
|---|---|
| 무주택 여부 | 세대구성원 전원 무주택 확인 (주민등록등본) |
| 복지 대상 자격 | 수급자 증명서, 국가유공자증, 한부모가족 확인서 등 |
| 소득 요건 (해당자) | 건강보험료 납부확인서, 소득금액증명원 |
| 자산 요건 | 재산세 과세증명원, 금융정보 제공 동의 |
3단계 — 신청 접수
- LH 청약플러스 온라인: apply.lh.or.kr 로그인 → 해당 공고 → '청약 신청'
- 주민센터 방문 접수: 일부 공고는 입주 희망 단지 소재 지역의 주민센터·시군구청에서만 접수 (공고마다 다름)
- SH 영구임대는 SH 청약센터(i-sh.co.kr)에서 별도 신청
4단계 — 심사 및 당첨자 발표
- 접수 마감 후 자격 심사 (통상 1~3개월)
- 당첨자 발표 → 서류 제출 → 추가 자격 검증
- 자격 검증 통과 후 계약 체결·보증금 납부·입주
영구임대 신청 절차의 전반적인 흐름은 청약 신청 방법 가이드에서 공통 절차를 참고하세요.
어떤 서류가 필요한가?
당첨 후 자격 검증 단계에서 제출하는 주요 서류는 아래와 같습니다. 1순위 유형별로 추가 서류가 달라지므로 공고 원문의 서류 목록을 기준으로 준비하세요.
| 서류 | 발급처 |
|---|---|
| 주민등록등본 (세대원 전원 포함) | 정부24 / 주민센터 |
| 가족관계증명서 (상세) | 정부24 / 주민센터 |
| 건강보험료 납부확인서 | 국민건강보험공단 |
| 소득금액증명원 | 홈택스 / 세무서 |
| 재산세 과세증명원 | 정부24 / 시군구청 |
| 수급자 증명서 (해당 시) | 주민센터 |
| 국가유공자증 (해당 시) | 국가보훈부 |
| 한부모가족 확인서 (해당 시) | 주민센터 |
| 장애인등록증 사본 (해당 시) | 주민센터 |
영구임대 공급 규모와 한계
영구임대주택은 전국에 약 19만 호(2024년 기준)가 공급되어 있으며, 신규 공급 규모는 국민임대나 행복주택보다 훨씬 적습니다. 수요 대비 공급이 부족해 대기 기간이 길고, 예비입주자 명단에 등록해두고 공실이 생기면 순서대로 입주하는 방식이 많습니다.
- 공급 지역이 한정적이고 주로 기존 노후 단지에 집중
- 신규 공급보다 예비입주자(대기자) 시스템 활용이 일반적
- 통합공공임대 도입(2022년~) 이후 신규 영구임대 건설은 줄어드는 추세
공급이 제한적이기 때문에 영구임대 자격이 되더라도 바로 입주하기 어려운 경우가 많습니다. 통합공공임대주택 가이드에서 대안 유형도 함께 검토하세요.
자주 하는 실수 5가지
1. 청약통장이 필요하다고 생각한다
영구임대주택은 청약통장이 필요 없습니다. 입주자격 심사를 통해 선정하므로, 청약통장 유무와 관계없이 신청할 수 있습니다.
2. LH청약플러스에서만 신청할 수 있다고 생각한다
지역 공고에 따라 주민센터 방문 접수만 받는 경우가 있습니다. 공고문의 '신청 방법' 항목을 반드시 확인하고, 온라인과 방문 중 어느 방법인지 파악하세요.
3. 생계급여 수급자이면 무조건 1순위라고 생각한다
생계·의료급여 수급자는 소득 기준 확인 없이 1순위에 해당하지만, 무주택 세대구성원 요건과 자산 요건은 별도로 확인이 필요합니다. 세대원 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 자격이 박탈됩니다.
4. 영구임대와 통합공공임대를 혼동한다
통합공공임대(2022년~)는 기존 국민임대·행복주택·영구임대를 하나로 통합한 신유형입니다. 영구임대보다 소득 기준이 넓고(중위소득 150% 이하), 임대료도 소득에 비례해 차등 적용됩니다. 새로 짓는 단지는 대부분 통합공공임대 방식으로 공급됩니다. 통합공공임대에 대한 자세한 내용은 통합공공임대 가이드를 참고하세요.
5. 재계약 때 자격 변동을 신고하지 않는다
소득이 늘거나 주택을 취득한 경우 재계약 시 LH에 반드시 신고해야 합니다. 자진 신고 없이 재계약하면 추후 부적격 처리되어 강제 퇴거나 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
공급 기관별 안내
| 기관 | 공급 지역 | 신청 경로 |
|---|---|---|
| LH 한국토지주택공사 | 전국 (서울·경기 제외 일부) | apply.lh.or.kr |
| SH 서울주택도시공사 | 서울 | i-sh.co.kr |
| GH 경기주택도시공사 | 경기도 | gh.or.kr |
| 지자체 | 시·도별 | 관할 행정복지센터 또는 기관 청약센터 |
서울에서 영구임대를 신청하려면 LH청약플러스가 아닌 SH 청약센터를 확인해야 합니다. 공고 발신 기관을 먼저 파악하는 것이 신청의 첫걸음입니다.
관련 공고 및 추가 자료
참고: 본 가이드는 LH 공식 자료(lh.or.kr, apply.lh.or.kr), 마이홈포털(myhome.go.kr), 서울주거포털(housing.seoul.go.kr) 등 공식 기관 정보를 기반으로 작성했습니다. 소득·자산 기준은 매년 갱신되며, 단지별 임대료·자격·신청 방법은 모집 공고 원문에서 반드시 확인하세요.